繼北京、上海、廣州等一線城市之后，南京樓市也迎來了老業主的“維權”潮。據不完全統計，剛剛過去的這個周末，南京至少有5家樓盤遭遇老業主的抗議。河西的降價先鋒天正濱江上周五晚上刷新河西“谷底價”后，周末兩天都遭遇老業主“維權”，昨天售樓處甚至被沖砸。天正濱江也成為南京樓市今年調控以來，第一家被沖砸的樓盤。

    南京突現老業主“維權”潮

    上周六上午，12位老業主來到南京城北一家樓盤的售樓處里，這家樓盤剛剛宣布要對即將推出的房源實行優惠力度不小的促銷活動，這些老業主認為，開發商此舉就是降價行為，降價舉動讓他們這些老業主難以接受。

    “才買了沒多長時間，二三十萬沒了，誰能接受？”老業主們憤怒地在售樓處討要說法，但大多數售樓人員正在接受準客戶的咨詢促銷信息讓不少正在觀望的購房人紛紛過來打探。

    “事情不嚴重。只是部分老業主與銷售員發生了推搡，有易拉寶被撕，但是沒有其他的情況。”這家樓盤相關負責人否認了“遭沖砸”的說法。

    與這家樓盤相似的是，這個周末南京多家樓盤出現了類似“占領售樓處”的現象。城北燕子磯某樓盤從夏天就開始有老業主去“維權”，這個周末再次上演。這家樓盤今年上半年房價大約是13200元/平方米，此后為了應付冷清的市場，將價格降到12000元/平方米。

    江北、城南也都有樓盤遭遇老業主集體抗議。在城南的一家樓盤，大量老業主封堵了售樓處。據了解，該項目六期房源之前售價大約為9500—9800元/平方米之間，而目前公示六期房源在售價格仍然如此。讓這些六期老業主憤怒的是，“開發商賣房像賣菜”。他們表示，雖然公示的價格沒變，但是現在購房人去買六期房源可以隨便砍價，他們得知有人將價格砍到了8500元/平方米左右。雖然開發商否認，但這些老業主并不相信，他們指出，其實前一段時間這家樓盤公開組織團購，團購價每平方米優惠350元，就已經是在公開降價。

    天正濱江售樓處是首家被沖砸的

    上周五晚上，河西豪宅天正濱江突然放出30套特價房15900元/平方米的河西“谷底價”，這個價格較之前少了3000多元/平方米，算下來總價少了大幾十萬元。

    周六上午，這家樓盤果然人氣很旺，不少客戶得知降價消息后都前來打探。售樓人員一方面忙著接待客戶，另一方面也經常表情緊張地看著外面走進來的每一個人。記者還發現，原先售樓處里的玻璃煙灰缸都不見了，過去給客戶喝水的玻璃杯統統換成了一次性紙杯。對于這些細節變化，相關負責人承認，“發生了一些事情”。

    昨天上午，事態突然變得嚴重。幾十名帶著橫幅的老業主前往天正濱江售樓處“維權”，短暫的對話后，情緒失控的老業主開始沖砸售樓處，接著將售樓處里的椅子搬出去“靜坐”。據了解，沙盤、戶型模型和門口的瓷瓶在混亂中全部被砸毀，大量樓書被撕毀，連銷售許可證都險些被撕。中午老業主們離開現場，售樓處為了打掃只能暫時停業。

    下午，天正濱江售樓處重新開張，不少準客戶再次來到售樓處開始看房，一切如同未曾發生。

    開發商：“降價難”、“難接受補償要求”

    “哥們，今天你被砸了嗎？”昨天下午，聽說降價先鋒天正濱江也成為南京樓市的“被砸先鋒”，南京一家開發商營銷負責人在微博上調侃。雙休日兩天期間，南京多家樓盤售樓處被“維權”，這讓南京的開發商們紛紛感慨“降價難”。

    “怎么辦？我們還能怎么辦？理論上講，補償一塊錢和補償一萬塊錢的性質是一樣的。”天正置業的相關負責人在清掃售樓處后無奈地表示，對于如何安撫老業主，公司會進行研究，但老業主們提出的補償要求很難接受。

    “老業主的情緒可以理解，換作是我自己也不會開心，但這不能成為沖砸的理由。”一位開發商相關負責人表示，購房人都是具有民事行為能力的，應當承擔房價漲跌的結果，如果漲價了開發商不會要求購房人補償一樣，降價了買房人也不該找開發商補償。

    南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華曾經指出，購房人在買房時普遍會考慮到“保值增值”的預期，即使是剛需購房人也不例外，這是由于樓市過去這些年長期的上漲牛市造成的思維定式這或許能夠解釋老業主難以接受買房后降價的結果。

    吳翔華還認為，繼降價風潮、土地流拍、中介大量關門等現象之后，業主“維權”潮也是樓市調整期間的出現的典型現象，這說明南京步一線城市之后，也進入樓市的深度調整。

    爭議

    業主索賠有無法律依據？

    2008年樓市價格波動時，南京也曾經出現過不少老業主“維權”事件，而與過去不同，此次降價潮中網友“維權”的聲音不再一邊倒。記者發現，反對“維權”的大有人在。

    不少小區的網絡論壇上都有“降價了，向開發商討要說法”的帖子，但是不少網友都在跟帖中表示，“維權”沒有依據，索要賠償沒有道理。“契約精神”是此類事件中，如今被提得最多的一個詞。就降價是否該補償老業主的話題，律師界的觀點近乎一致：找不到法律依據，除非開發商和業主在購房合同中有降價方面的特別約定，但現實中這樣的約定幾乎沒有。

    而第一個公開拒絕老業主賠償要求的萬科，最近也被南京的開發商在網上稱贊。深圳萬科的清林徑項目由于降價，遭遇老業主“維權”，萬科公開發布聲明拒絕了賠償要求。“這份聲明內容留存一份，以后備用。”有開發商稱。

    不過也有業內人士和網友認為，拒絕老業主賠償并非意味著開發商不該具備更多的“人文關懷”，“并不是要求每個開發商都像蘇寧睿城那樣，大方補償老業主。但是對于買房人來說，數十萬元的降價確實會刺痛他們的神經，尤其是高昂房價和高額房貸已經成為買房人沉重負擔的當下。開發商如果能提前做好預案，主動安撫老業主，爭取理解，可能不會造成激烈沖突。”

    評說樓市

    郁亮：明年“過冬”

    2008年，王石曾經拋出“拐點論”。昨天，萬科集團總裁郁亮不再提“拐點”，而是拋出“過冬論”。

    郁亮在東莞建研基地的媒體交流會上透露，2012年萬科將采取過冬策略、冬天策略、冬天模式。他指，所謂的“冬天策略”首先要堅持現金為王，即現金流比利潤率重要；其次是積極賣樓，采取合理定價策略；再次，比之前更慎重拿地。郁亮用比賽的上下半場進行比喻：現在市場好比進入了下半場，房價回到合理水平是大勢所趨，暴利基本不可能出現，房地產將回歸到居住屬性，投資屬性將會改變。

    王鈺林：房價下降拐點形成

    據中國經營報報道，結合三季度和“金九銀十”數據看，房地產企業一方面庫存量逐漸加大，另一方面資金鏈條漸趨緊張。“中央關于調控不放松的表態，說明了房企艱難的日子還將繼續，房價下降拐點已經形成。”住建部政策研究中心副主任王鈺林說。

    而從上市房企三季度數據中存貨指標來看，在存貨量方面，144家房企截至9月30日的存貨量已經達到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。除了量價蕭條外，開發企業更大的壓力來自于資金緊張。以綠城為例，關于破產的傳聞持續發酵就源于其資金鏈緊張。2011年中報顯示，綠城中國截至今年6月30日的凈資本負債比率達163%，較2010年12月31日上升31個百分點，居內地上市房企之首。受銷售持續低迷影響，衡量上市房企資金鏈狀況的經營性活動現金流量凈額也大幅下滑。