地方政府債務(wù)壓力大向土地市場求解

    一邊是沉重的地方債務(wù)，另一邊是北京的新晉"地王"，殊不知，兩者之間竟存在密不可分的聯(lián)系。

    審計署6月27日發(fā)布的《全國地方政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，截至2010年底，全國地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)達(dá)67109.51億元，其中近四成被承諾用土地出讓收入償債。而在27日，合景泰富的子公司以43200元/平方米的樓面價拿下北京崇文門地塊，時隔15個月后再度締造北京"地王"。

    除優(yōu)質(zhì)地段和商業(yè)金融用途外，政府重拾"價高者得"的拍賣方式，也被認(rèn)為是催生"地王"的重要推手。

    盡管樓市調(diào)控導(dǎo)致土地市場持續(xù)低迷，但在不少專家看來，土地收入仍是當(dāng)前地方政府的重要財政收入來源。

    近四成債務(wù)需土地收入償還

    在地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

    以此計算，37.9%的政府債務(wù)需要用土地收入償還。審計報告也表示，部分地方的債務(wù)償還對土地出讓收入的依賴較大。長期以來，土地收入是地方政府的主要財政收入來源。財政部的數(shù)據(jù)稱，去年全國土地出讓金收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.9萬億元，同比大漲七成。在一些地方政府公布的2010年度財政收入中，土地收入占半數(shù)以上。

    知名地產(chǎn)評論人、北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理楊少鋒向記者表示，在沉重的債務(wù)壓力下，下半年地方政府勢必會在土地市場作出調(diào)整。他所說的"調(diào)整"，在很大程度上體現(xiàn)為供地節(jié)奏的加快。

    沉寂多時的北京土地市場，也有可能被"地王"帶動起來。據(jù)悉，位于CBD核心區(qū)的9宗商業(yè)用地將于下月6日集中競標(biāo)；而二環(huán)內(nèi)的另一宗優(yōu)質(zhì)地塊王府井地塊，也將在7月底投標(biāo)。

    值得注意的是，與新出爐的"地王"一樣，上述即將入市的地塊均屬商業(yè)金融用地。今年北京商業(yè)地塊的出讓總收入已超過住宅用地，這在近年來尚屬首次。

    "商業(yè)用地將在下半年的土地出讓中繼續(xù)'受寵'。"北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向本報記者表示。他還介紹，相比住宅用地，商業(yè)用地位置較為優(yōu)越，容易競出更高的價格。同時，即便商業(yè)地塊高價出讓，也與樓市調(diào)控關(guān)系不大，政府承擔(dān)的壓力較小。

    拍賣出讓再成市場主流方式

    拍賣出讓的比重也在悄然加大。在北京"崇文門地王"的誕生中，競價次數(shù)達(dá)到33輪，將該地塊的溢價率抬升到140%。有分析認(rèn)為，除優(yōu)質(zhì)地段和商業(yè)金融用途外，政府重拾"價高者得"的拍賣方式，也催生了一個又一個的"地王"。

    根據(jù)北京市土地整理儲備中心的信息，在北京當(dāng)前已入市的22宗地塊中，將有11宗采取先掛牌后拍賣的方式出讓，占50%，比例明顯增大。與招標(biāo)相比，拍賣出讓更容易競出高價。

    拍賣，一度是北京土地出讓的主流方式，但隨著"國十條"等調(diào)控政策出臺，自去年5月以來，北京在土地出讓中逐漸放棄了拍賣的方式，而以招標(biāo)出讓為主。有觀點認(rèn)為，拍賣出讓的逐漸恢復(fù)，與北京市財政壓力的增大不無關(guān)系，但這將給地價上漲帶來較大壓力。

    楊少鋒表示，北京的情況相對特殊，但增加土地收入已是很多地方政府的共識，因此，下半年不少城市都將不可避免地面臨地價上漲的壓力。

    來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞