住房和城鄉建設部與國家外匯管理局日前聯合發布《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》，規定境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

    此次“限外令”更嚴格

    中國房地產學會副會長陳國強表示，政策出臺的背景是相關管理部門出于對熱錢進入樓市的擔心。“此次‘限外令’比2006年的尺度更嚴格，最近的背景還是擔心熱錢涌入成為再度炒房的游資。”他進一步表示，該政策也是當前一系列樓市調控政策的組成部分，意圖仍是限制新增需求。

    其實，早在2006年7月，建設部等六部門發布的171號文，就明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。但該政策并未嚴格限定境外及港澳臺民眾置業套數，也沒有對境外機構進行專門設限。

    增加驗資環節控制熱錢

    此次通知要求，各地房地產主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應當查驗：有關部門出具的境外個人在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。而在境外機構方面，文件也同樣增設了查驗資質環節，包括：有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明；境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。美聯物業全國研究中心認為，這次“限購令”在內容上增加了驗資環節，主要就是針對目前對國內樓市虎視眈眈的大量熱錢，限制外資流入是大趨勢。

    此舉可被視為國家鐵腕打擊熱錢的又一重要舉措。央行此前公布的最新數據顯示，中國金融機構9月外匯占款新增2896億元，創下近八個月以來的新高。而在11月4日，美聯儲啟動QE2(第二輪定量寬松政策)，宣布在2011年第二季度前購買6000億美元美國長期國債，再次向全世界釋放天量流動性。全球泛濫的資金都在尋找“最佳”投資場所，包括中國在內的新興市場國家毫無疑問是它們“盯上”的首要套利目標。

    部分城市高端市場受影響

    對于政策出臺對樓市的影響，陳國強認為，目前在北京、上海等一線城市的確有些境外人士在高端住宅市場購買多套住房，眼下，一些地方的部分高端住宅項目成交較為活躍，隨著政策的出臺，應該會對部分城市的高端住宅市場有一定的影響。

    “熱錢”警報全面拉響，監管部門也比之前更加“嚴陣以待”。大約一周前，為應對打擊“熱錢”違規流入，外匯局發布了《關于加強外匯業務管理有關問題的通知》，《通知》中對“外匯流入”做了比以往更加嚴格的監管規定，尤其還加大了對違規行為的處罰力度。而在今年2月至10月底展開的應對和打擊“熱錢”專項行動中，外匯局共查實各類外匯違規案件197起，累計涉案金額73.4億美元。“由于人民幣升值預期、本外幣正向利差等市場條件依然存在，跨境資金凈流入的總體局面不會改變。”外匯局在此前發布的《2010年上半年中國國際收支報告》中表示。(記者　張莫王濤)