陳青藍 經濟學者

    房產稅的問題已經陷入了一個迷霧重重的境地，一方面看起來政府出臺房產稅板上釘釘、呼之欲出，另一方面，對房產稅的爭論仍然相當激烈。那么，這個房產稅如果真的出臺，它到底會是一個什么樣的東西呢？

    對此，我們可以從目前我們可以看到的上海、重慶擬出臺的各種房產稅方案來分析。

    合法性問題

    有關政府部門拋棄之前熱鬧了很長時間的“物業稅”，轉而從故紙堆里翻出一條1986年公布的《中國人民共和國房產稅暫行條例》，本身就說明，他們已經意識到征稅的合法性問題，只不過他們想避重就輕，躲開立法程序，多快好省地把稅征上來。連人大立法這個形式都不想走，可見其急迫的心情。

    然而，按照目前傳出來的各地的方案來看，房產稅改革是要擴征范圍，從以前只針對營業性房產擴大到非營業性房產，從而在事實上與物業稅沒有區別的一項稅收；而按照法治原則，擴大征稅范圍本身和增加稅種一樣，都是需要通過立法程序確認的，所謂“無代表不納稅”，沒有能夠代表納稅人的人大代表的批準，隨意擴大征稅范圍是非法的。目前“房產稅改革”是從國務院和發改委所提出的，地方政府自行決定“試點”，把一項從老百姓那里征稅這樣本來應該由人民及其代表來決定的事務讓政府執行機構來隨意操作，其合法性顯然是不足的。要征收，就必須通過人大立法。

    關于房產稅的合法性，另一個問題是與征收對象有關。之前的物業稅就存在這個問題，物業稅應當是向土地物業的所有者征稅的，而中國的土地是國有的，向“租用70年”土地的租客收稅顯然說不過去。國務院、發改委和地方政府大概也意識到了這個問題，于是很“聰明”地將目標轉向“房產稅”，不向地產所有者征稅，而向土地之上的房產所有者征稅，這樣看上去就“巧妙”地解決了征稅的合法性問題。然而，即便是這樣，這個稅種的合法性問題仍然沒有解決，因為按照現有的方案，房產稅的征收是按照房產的評估價為基數來計算，顯然房產本身的市場價絕大部分與其下面的土地有關，北京市中心的房子賣4萬元一平米，小縣城的房子賣一千多元一平米，并不是因為房子本身造價區別多大，而是因為它們所處的地段不同。造房子的混凝土、鋼材、磚頭的價格在各地都相差不多，而且是隨著使用年限而逐年貶值的，不會逐年升值，升值的一定是土地的價格。因此，以房產稅替代物業稅，看似聰明無比，其實仍然沒有解決征稅的合法性問題。這個“房產稅”征的仍然是土地稅。

    要征房產稅，就得有說法，這稅合法嗎？

    是加稅還是替代其他稅種？

    到目前為止，關于房產稅懸而未決的一個疑問是：房產稅是替代其他稅種，還是加稅？

    中國的宏觀稅負已經過高，按照官方的統計是稅收總額超過GDP的20%，而按照中央黨校教授周天勇的測算，中國的實際宏觀稅負如果算上稅外的政府收費、國有企業的收入等實際上接近或者超過GDP的50%，實際上已經超過了一些以高稅收著稱的北歐國家的稅負，而眾所周知，北歐國家的稅負所對應的從搖籃到墳墓的福利中國是基本上沒有的。而中國每年的稅收收入增速都達到20-30%，超過GDP增速的幾倍。在稅負過高的背景下，再提出加稅的方案，增加老百姓的負擔，只能讓老百姓的生活更加艱難，同時也會抑制經濟的發展。

    房產稅即便需要征收，也不應當再增加老百姓的稅負。在這里加稅的同時，應該在其他地方減稅，這應該是房產稅開征的先決條件。具體應該替代什么稅種，這可以進行探討。比如開征房產稅替代交易環節的契稅、土地出讓金等諸多費用；再比如，房產稅可以抵消個人所得稅，抵消繳納的社保費用等。

    房產稅能否解決地方財源問題？

    此次房產稅的征收，政府的態度其實是很微妙的。一方面，增加稅收就是增加地方政府的錢袋子，對此地方政府應當是非常積極，事實上我們可以看到上海市、重慶市等地方政府的確動作很迅速、主動；另一方面，對多套房征稅，對政府當中的一些擁有多套房產的官員有影響，這些官員個人會對此形成阻力。既希望開征，增加政府收入，又不愿意自己個人出血，這樣的心態是在是難以形容，這也成了現在房產稅久拖不決的一個重要原因。

    我們且不管政府的動機和心態，但從這個稅收本身來分析，其是否能夠達到其目的。

    對地方政府來說，對房產持有環節的征稅是一件好事。此前的“土地財政”，很多地方政府的收入50%以上來自于賣地收入，這種狀況是無法持續的，土地資源的有限使得賣地收入總會有一天枯竭，而理論上土地收入是70年的，應該分到70年來用，但這顯然不可能，本屆政府收了土地收入之后一定會把錢花光，不會替下屆政府留下一個鋼崩的，下屆政府只能自己找財源。在目前的分稅制下，中央政府將大頭的稅源都拿走，而地方政府的收入來源只能大部分靠賣地，我們看到各個城市都在向中央爭取“特區”政策，如成都城鄉統籌試驗區、長株潭三角經濟區、海西經濟區、廈門特區擴容、深圳特區擴容，以及最近掛牌的重慶兩江新區等，很大程度上就是在向中央要土地，有了經濟區、特區、開發區的名頭，就可以名正言順地圈地了，比如6月18日掛牌的重慶兩江新區的政策當中就有一條：兩江新區的土地計劃單列。地方政府對土地的依賴不改變，當無地可賣的時候，政府就無法維系下去。

    從這個意義上來說，持有環節的房產稅的確可以開拓政府的財源，這個稅源是源源不斷的，當土地賣光的時候，每年還有固定的房產稅可以征收。在一些發達國家，地方政府的稅收的確是以物業稅或房產稅為主，這樣的稅制的確對維護地方政府的開支來源，促使地方政府改進公共服務起到了很重要的作用。然而，在中國，這個稅種的征收本身是大可質疑的。首先，是前面所談到的合法性的問題以及實際上增加了人們的整體稅負的問題，由于這些問題的存在，會增加人民逃稅抗稅的可能。在這種情況下，房產稅的征收成本會相當高。

    其實，房產稅這個稅種對中國的征稅體制是一個革命性的挑戰。以前征稅或者是如增值稅、營業稅、企業所得稅這樣的稅收，直接向企業征收，或者是如個人所得稅這樣由企業和單位代扣，或者如房產交易稅那樣在交易環節征收，征稅難度不高，而房產稅需要每年向每戶居民直接征收，需要從居民已經落在口袋里的錢里掏一部分出來，這對人們的稅痛感是完全不一樣的，這樣面對面逐人征稅，成本之大難以想象，如之前各地層出不窮的強制拆遷導致的暴力事件一樣，征收房產稅與抵制房產稅的斗爭成為社會不穩定的源頭也并不是不可能。泄露出來的上海的房產稅方案中就提出納稅人自行申報。而從前幾年實施的個稅自行申報執行情況來看，房產稅的自行申報很可能是一句空話。在執行成本和逃稅比例可能都會很高的情況下，中央政府、地方政府所寄予熱情的“可持續的”稅源問題會不會是鏡花水月呢？

    房產稅到底能否降房價？

    政府是公共服務的賣家，納稅人是公共服務的買家。正常的情況下，買家是希望商品或服務的價格越低越好，而賣家希望價格越高越好。在中國，在房產稅問題上，這個問題倒過來了，很多納稅人在呼吁加稅，原因在于他們認為房產稅是個神奇的東西，這個東西可以讓房價降下來。

    在這樣的背景下，政府房產稅開征的理由也很理直氣壯：抑制房價過快增長或者降房價。據很多經濟學家的分析，在持有環節的征稅會增加房產持有者的成本，從而讓他們傾向于放棄房產，這將會增加市場上二手房產的供應，從而改變市場上的供求關系，進而降低房價。

    這樣的邏輯其實似是而非。其荒謬之處在于只看到了影響供求的其中一個可能存在也可能不存在的因素，而對其他因素視而不見。

    首先，征房產稅本身并不增加房產的數量，并不能從根本上改變供求關系。耕地紅線的限制本身限制了城市土地供應的數量，這是中國土地市場的一個基本面，同時在這個基本面之上又得加上宏觀調控導致的城市住宅土地供應的進一步減少，使得住宅市場供不應求成為相當長一段時期內房地產市場的基本面。土地供應的不足，尤其是中心城市土地供應的緊張，導致住宅市場會在相當長時間內以供不應求為基本面。再加上這幾年寬松的貨幣政策導致的通貨膨脹，超量的貨幣追逐有限的房產，在這個背景下，住房價格長期是看漲的。而房產稅并不能改變住房數量有限的現實，而只能白白增加老百姓持有房產的負擔。

    其次，房產稅針對二套房以上的房產征稅，其實是對租房市場的打擊。這種打擊其實是毫無道理的。居民擁有二套房以上的房產，是城市之所以存在租房市場的原因。如果所有人都只擁有一套房，很難想象會有租房市場存在，如果真是這樣，一個國家內的人口流動就會停滯，而人口流動的停滯就意味著經濟的停滯。我們可以分析一下，房產稅征收的后果：首先房主會把房租提高到足以覆蓋房產稅成本以及其應有的房租投資回報的程度，例如原來月租為3000元的房子，如果房產稅為每月1000元，那么房主就會把房租價格提高到4000元，或者3000元到4000元之間的一個價格，而一定不會保持原來的3000元的價格，因為如果投資回報不足的話，很多房主就可能會放棄出租房屋，寧可空置。結果是租房者的負擔比以前更重。在這種情況下，就會有部分租房客轉而選擇購房，這就會增加社會上的買房需求，從而推高房價。

    原因就在于，人們的住房需求沒有改變，只不過在買房和租房之間進行選擇。購房的需求下降，租房的需求就會上升；租房的需求上升，則購房的需求就會下降，這二者是有替代性的。因此，從這個邏輯上來說，房產稅是可能推高房價的。

    總之，無論從哪個方面來說，出臺房產稅都不是一個好主意。這個稅種在目前的情況下，既不能徹底解決地方財源問題，也不能抑制房價，在合法性上也備受質疑，實際征收過程中也可能因逃稅抗稅而形成社會不穩定之源，這樣的政策，可能不是房地產市場穩定的福音，相反倒可能是釋放出不可控制的魔鬼的潘多拉盒子。