如果物權法第一百四十九條對住宅建設用地期滿后自動續期的規定是強制性的,那么即使這次上海作出的“無償收回土地”的規定中涉及住宅建設用地,那也是肯定無效的；但是如果為任意性規定,那么上海如果做出如上規定,可能還會有效

    有專家認為,上海市有關規定引起爭議的原因就是,在土地出讓期限截止時土地出讓使用權如何處理問題上,政府公布的處理方式與民眾期望的處理方式不一致

    從目前的情況來看,房屋產權“70年大限”涉及了4部法律法規,相關規定可謂錯綜復雜。因此許多業內人士呼吁,土地管理法應盡早修改完成,并能對土地使用權到期后的去留、補償問題做出明確規定,才是止住各類猜測的最好辦法

    2011年上海土地交易市場首拍的預申請須知中,規定“出讓人收回并補償相應殘余價值”。這一規定掀起了新一輪關于土地使用權到期后該如何處置的爭論。盡管上海市有關部門回應稱,無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿后,土地使用者申請續期未獲批準而言的。但仍有不少民眾擔心,購置的房產會在70年后變成磚頭。

    對于“出讓人收回并補償相應殘余價值”的規定,有專家認為,此舉違反了物權法中“住宅建設用地期滿后自動續期”的規定。也有專家稱,上海市的規定并不能說與現行法律相抵觸。

    不過,專家們公認的一點是,解決“70年大限”恐慌,需要完善土地管理法,對土地使用權到期后的去留、補償問題做出明確規定

    視點關注

    不久前,上海房地產市場閃過一道晴天霹靂——在2011年上海土地交易市場首拍的預申請須知中,規定“出讓人收回并補償相應殘余價值”。這一“史無前例”的規定掀起了新一輪關于土地使用權到期后該如何處置的爭論。

    有不少上海市民擔心,是不是使用期一到,房產就變“磚頭”了?

    盡管上海市有關部門隨即對相關規定作了進一步澄清,但房產變“磚頭”的想法仍讓不少人忐忑不安。業內專家認為,僅僅一則消息就造成了公眾的普遍惶恐,其深層次原因在于土地權屬相關法律的模糊不清。

    土地收回引發爭議

    根據上海市規劃與國土資源管理局公布的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》,上海市嘉定、普陀等區域內的數幅地塊在土地使用期滿后,可“由出讓人收回并補償相應殘余價值”,甚至可“由出讓人無償收回”。

    這一說法,意味著在“70年大限之后”,買房人可能將面臨房子被收回的境地。也就是說,買賣合同瞬間成了一紙租約,買房人為房屋所支付的房款成了提前預支的租金。

    得知這一消息后,一名最近正在四處看房的購房者大驚,他對記者直言:“現在房子這么貴,那豈不是花了幾百萬元交了70年的租金。”

    “我完全贊同‘租金說’,而且我個人認為買房相當于租房70年的想法也過于樂觀。”土地管理師、中國人民大學土地管理博士張遠索說,一是房屋建筑物本身物理壽命沒有70年；二是等某些地方政府無地可賣后,可能將已購房群體作為二茬收入來源。

    “當然,一直不買房靠租房生活的想法更不現實,租金會水漲船高,在日益嚴重的通脹壓力下,房價租售比等指標在我國不適用。”張遠索說。

    針對種種質疑,上海市規劃和國土資源管理局辦公室主任余亮回應稱,上海市規土局已于2011年1月17日在其網站上發布通告指出,無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿后,土地使用者申請續期未獲批準而言的。

    通告還列出了《上海市國有建設用地使用權出讓合同》范本中的第二十七、二十八、二十九條的規定,并提出《國有建設用地使用權出讓預申請須知》第三條第(二)款第9項“土地期滿后的處理方法”是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內容,明確該宗土地出讓期限屆滿,土地使用者申請續期未獲批準的,該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。

    一名房地產業內人士也認為,上述預申請須知中所提到的“土地期滿后的處理方法”,是摘選自《上海市國有建設用地使用權出讓合同》的部分語句。如果就此判定“土地到期即回收”,有點武斷。

    另據了解,“出讓人收回并補償相應殘余價值”這一規定并非首次出現。早在2010年9月,上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”中,就有收回并補償相應殘余價值的規定,甚至在有的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示,土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”,比如,羅店新鎮A1-3商住地塊即是這樣規定。

    記者了解到,目前坊間還有一種觀點認為,如果物權法第一百四十九條對住宅建設用地期滿后自動續期的規定是強制性的,那么即使這次上海作出的“無償收回土地”的規定中涉及住宅建設用地,那也是肯定無效的；但是如果為任意性規定,那么上海如果做出如上規定,可能還會有效。

    對此,參加過物權法起草工作的中國人民大學法學院教授王軼告訴記者,物權法的這一規定涉及到廣大人民群眾切身利益,也事關公共利益,因此,“我更愿意將其視為強制性規定,地方政府不能隨意進行更改”。

    “我個人認為,這次民眾的反應有些過度,這反映了民眾,尤其是已買房人群的神經變得非常脆弱。”張遠索分析說。

    法律模糊致使爭議不斷

    究竟是什么原因讓民眾或者買房者的神經“變得非常脆弱”,有業內人士認為,癥結在于相關法律規定的模糊性。

    “房子這么大的事,70年以后怎么辦都沒個準確的說法,讓人怎么能安心?”有購房者坦言。

    王軼向《法制日報》記者透露,在物權法起草的過程中,曾就這個問題進行過多次討論,但最終還是沒有作出具體的規定。

    “沒有作出相應規定主要是出于以下幾點考慮:首先,我國的住宅建設用地使用權期限為70年,而我國是1998年全面推行的城鎮住房制度改革,因此期滿后續期的問題一般應該是五六十年后的事情,因此并沒有急于作出規定；其次,是否有償需要考慮諸多配套制度,如是否開征房產稅等都應納入考量。當時沒法在適當的語境下來考慮這個問題；最后,我們還考慮到我國不少地方政府的財政收入嚴重依賴土地財政,當時如果作出規定,很難保證是一個有利于民生的規定。”王軼說。

    正是由于沒有具體的規定,于是,在上海市的“新規”出臺后,一場觀點的“混戰”就此展開。

    經濟學家馬光遠認為,“上海規定國有土地使用權期滿后土地由出讓人無償收回,這意味著在土地資源日益衰竭的情況下,有關方面已經為未來如何挖掘土地潛力進行立法試點,這違背了物權法立法時擱置爭議的基本原則”。

    不過,對于上海的做法,支持者也不在少數,房地產業資深研究人士楊紅旭就認為,“物權法闡述的意思,無非是住宅屆滿自動續期、非住宅另議、地上的房屋要看有無約定。這個約定是指土地出讓合同,就是上海市正在嘗試做的‘土地到期后由出讓人收回并補償相應殘余價值’或‘出讓人無償收回’。所以,上海市正在做的事,并沒有違法,反倒是想遵照物權法,讓以后土地使用權屆滿后,更容易按現在的約定進行處理,否則只能是‘沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理’”。

    “屆時無償收回土地所有權也并未違背物權法,因其只是規定住宅建設用地使用權期屆滿后自動續期,但并沒說是‘無償’自動續期。”張遠索同屬“支持派”陣營。

    “上海市有關規定引起爭議的原因就是,在土地出讓期限截止時土地出讓使用權如何處理問題上,政府公布的處理方式與民眾期望的處理方式不一致。”張遠索分析說。

    張遠索認為,客觀來看,上海市政府的這次規定并沒有與現在的相關土地法律相抵觸。根據1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》規定,國家對于個人使用土地有無償收回的權力,并明確了各類用途的土地使用權出讓最高年限。2007年的《中華人民共和國物權法》雖然規定住宅建設用地使用權期屆滿后自動續期,但是并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。

    “也就是說屆時是否無償收回,并沒有完全定論。因此上海市的規定并不能說與現行法律相抵觸,充其量是給我們進一步細化相關土地法規帶來現實推力。”張遠索說。

    70年后房子究竟怎么辦

    正是法律規定的不具體,也使得“70年之后房子怎么辦”這個問題成為中國房地產業的“錢學森之問”。

    一名地產中介告訴《法制日報》記者,在買賣二手房的過程中,除了相關費用外,購房者咨詢最多的就是這個問題。

    “尤其是一些房齡較長的二手房,很多人都會問,這房子已經有20年了,只剩50年產權,買到手之后會感覺非常吃虧。”上述地產中介說。

    記者了解到,1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》是“居住用地最高年限為70年”的最早來源。

    該條例規定,住宅用地,全國統一執行的土地使用年限為70年；商業、旅游、娛樂用地,全國統一執行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地,全國統一執行的土地使用年限為50年。

    除此以外,該條例還規定:“土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,并依照規定辦理注銷登記。”

    另據業內人士透露,2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件,在全國國土管理系統“征求意見”,最受人們關注的住宅土地使用權到期后“按照國家有關規定自動續期”替換了原先表述的“無償自動續期”。但此后再無下文。

    有業內人士指出,從各種法律的淵源來看,人們對于房屋70年之后產權“自動續期”似乎形成了某種默認的共識,但這并不表明相關法律不需要進一步完善。

    從目前的情況來看,房屋產權“70年大限”涉及了4部法律法規,相關規定可謂錯綜復雜。因此許多業內人士呼吁,土地管理法應盡早修改完成,并能對土地使用權到期后的去留、補償問題做出明確規定,才是止住各類猜測的最好辦法。

    “這個問題確實可以通過其它法律來進行解決,比如可以通過土地管理法的修訂來作出規定。”王軼說。

    張遠索也認為,可以從完善土地法入手。

    “首先是就有關細節可以進一步細化和明確,其次是盡量延長同一土地政策的壽命。可以預見,我國地方政府主要以土地收入作為財政來源局面不改的情況下,土地相關法律的變動將成為常態。再次是對于土地相關法律的完善措施要盡快出臺,因為有的地方,比如重慶商業用地最快將在2040年面臨土地出讓期滿的問題,住宅將在2050年面對這一問題。”張遠索說。