房價(jià)拐點(diǎn)已基本出現(xiàn)。

    不僅是一線城市的房價(jià)，即便是原本那些穩(wěn)定增長的二線城市房價(jià)也開始下降。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市房價(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，下降0.14%。盡管幅度有限，但這幾乎意味著中國樓市房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)。

    與官方數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的，是一線城市和部分二三線城市樓盤出現(xiàn)普遍降價(jià)的事實(shí)。

    在北京，11月的樓市境況持續(xù)萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房市場在11月上半月不斷低迷，新建住房以及存量房的簽約量同比下降幅度達(dá)57.7%。

    截至11月20日，北京商品房存量達(dá)到121015套，為近30個月以來的最高值。

    當(dāng)?shù)孛襟w稱："本月入市的4014套房源，至今依然零成交。"

    北京市通州區(qū)，更有開發(fā)商為降價(jià)銷售公開其樓盤成本，而在以往這是極為隱秘的"商業(yè)機(jī)密"。這個名為"東亞一品閣"的樓盤公布的成本價(jià)格為12347元/平方米，并表示"折后均價(jià)11553元/平方米"。

    該項(xiàng)目開發(fā)商東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬在接受媒體采訪時表示，這是公司管理層經(jīng)過戰(zhàn)略考慮后實(shí)施的行動，公司將有多個樓盤入市銷售，是基于快速回籠資金的需要。因?yàn)槊髂晟习肽晔且粋€拿地的好時機(jī)。

    在上海，繼龍湖地產(chǎn)之后，萬科深圳清林徑項(xiàng)目也遭遇老業(yè)主的"維權(quán)"。近日，該項(xiàng)目單價(jià)由原來的每平方米約13500元降到12000元左右，降幅約10%。萬科總裁郁亮表示，萬科非常理解因價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致利益受影響的客戶心情，但市場是有規(guī)則的，萬科堅(jiān)持市場原則，在價(jià)格上始終堅(jiān)持積極定價(jià)。

    針對日前關(guān)于萬科醞釀旗下上海樓盤全線降價(jià)的傳言，萬科方面表示，全線提價(jià)或全線降價(jià)都不符合萬科的風(fēng)格。

    來自市場機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海全市商品房銷售面積同比下降13.1%，僅約1300萬平方米，月均銷售面積出現(xiàn)了自2005年以來的最低值。

    不管是"尊重市場"還是"回籠資金再拿地"，房價(jià)降了，這是無可辯駁的事實(shí)。敏感的房市，再次眾說紛紜。

    11月初，銀監(jiān)會原主席劉明康公開表示，"自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會進(jìn)行整體測試，當(dāng)房價(jià)下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。"

    這一觀點(diǎn)立刻招致華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的反駁，他直言，就中國的按揭貸款規(guī)則而言，所謂的房貸壓力測試并無意義。"中國的按揭貸款沒有再貸款，房價(jià)下跌80%可能都沒事。因?yàn)橹挥薪衲甑陌唇屹J款是按照高房價(jià)計(jì)算的，其他的都是按低房價(jià)計(jì)算的。如果沒收以前的低價(jià)房，還能賺錢。國外計(jì)算再貸款的時候才算覆蓋率到多少。如果沒有再貸款的話，根本用不著算這個賬，因此算這個賬是很愚蠢的辦法，弄錯了基本概念。"

    近日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》指出，明年三季度中央政府可能逐步放松"限貸"，然后放松"限購"，但房地產(chǎn)下行仍是調(diào)整的基本模式。

    人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春稱，本輪房地產(chǎn)的深度調(diào)整在本質(zhì)上是政策調(diào)控的產(chǎn)物，將以經(jīng)營策略與價(jià)格調(diào)整為核心，它不是資產(chǎn)負(fù)債惡化型的調(diào)整，不會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和全面拋售，更不會引起經(jīng)濟(jì)的硬著陸。

    不過，銀行業(yè)對于房地產(chǎn)信貸的憂患意識已經(jīng)更加明顯。

    11月17日銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)運(yùn)行報(bào)告》稱，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊。銀監(jiān)會要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)變化，增加風(fēng)險(xiǎn)排查和實(shí)地走訪頻度，全面掌握授信企業(yè)通過各種渠道的融資情況，加強(qiáng)對土地、房產(chǎn)等抵押品的及時估值和持續(xù)管理；在嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

    嘉賓

    中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士

    曹建海中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員

    毛大慶萬科集團(tuán)副總裁

    楊紅旭易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部長

    胡景暉偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁

    某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

    某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管

    房價(jià)能跌多少？

    10%

    中房協(xié)高層人士：

    這個問題我已經(jīng)說過很多次了。北京、上海、廣州和深圳以及蘇州、杭州、溫州等熱門城市，這些地方有自己不同的特點(diǎn)和買賣雙方。所以不能一概而論地用一個數(shù)字來體現(xiàn)這個預(yù)期。

    我認(rèn)為，北上廣深四個一線城市，在今年年底能平均下跌10%就很不錯了。畢竟這些一線城市存在大量的剛性需求。盡管現(xiàn)在個別人認(rèn)為中國剛性需求被過分強(qiáng)調(diào)，但是我認(rèn)為必須重視剛性需求，因?yàn)檫@部分需求才是真實(shí)的，是應(yīng)該被保護(hù)的。

    下跌的這10%的部分，應(yīng)該是大部分投機(jī)和投機(jī)性需求以及少數(shù)未滿足限購政策要求的剛性需求。同時，年末又是房地產(chǎn)交易的淡季，所以房價(jià)下跌10%是有可能的。

    至于下跌之后是否會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。反彈能持續(xù)多久，能反彈到什么幅度，這些都很難預(yù)測。

    10%~20%

    楊紅旭：

    很多城市，尤其是一二線城市，會有少數(shù)項(xiàng)目將出現(xiàn)三成甚至是五成的下跌。但是大部分項(xiàng)目跌幅非常有限，我估計(jì)可能會出現(xiàn)10%的平均跌幅。綜合之后，我預(yù)計(jì)有些一線城市可能會跌15%，甚至是20%。但是就全國市場來說，我認(rèn)為能夠跌一成就非常不錯了，全國的商品住宅成交均價(jià)年度比肯定不會出現(xiàn)超過10%的跌幅。

    20%~25%

    胡景暉：

    我認(rèn)為，本輪房價(jià)上漲的過程應(yīng)該是從2010年3月份到2011年的7月份。如果下跌持續(xù)到明年中旬，一線城市的平均房價(jià)應(yīng)該可以下跌20%～25%。從調(diào)控到目前為止，北京的二手房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了12%的下跌。

    我們用股票市場的一個術(shù)語來表示的話，我認(rèn)為，一線城市2010年3月份的新建住房價(jià)格，應(yīng)該是本輪房價(jià)下跌的第一支撐位。因?yàn)楫?dāng)時的價(jià)格是現(xiàn)在市場的一個衡量標(biāo)準(zhǔn)。如果房價(jià)繼續(xù)下跌，到明年中旬差不多會和去年3月持平。

    40%以上

    曹建海：

    中國住房的建設(shè)能力、開發(fā)能力是超過需求的。從2006年開始，北京每天開發(fā)房地產(chǎn)的進(jìn)度與數(shù)量超過新進(jìn)人口中的剛性需求，也就是真正要買房的人。之所以會出現(xiàn)"供不應(yīng)求"的虛假繁榮，是投機(jī)需求造成的。

    很多投機(jī)者就是利用了國家刺激房地產(chǎn)業(yè)這樣一個政策、利用了房價(jià)不斷上漲這樣一個大勢。假如房價(jià)不漲了，市場需求就會發(fā)生分化，而月供一旦超過投資者家庭收入30%，支付就會出現(xiàn)困難，就會拋售所持有的住宅。

    如果未來開發(fā)商不新建住房了，能夠把黑燈的空置房、閑置房擠出來的話，房價(jià)還是會降。因?yàn)檫@部分空置房數(shù)量很大。這都是當(dāng)前中國市場中投機(jī)需求進(jìn)入市場造就的。我堅(jiān)持認(rèn)為房價(jià)要降40%。

    40%是指全國房價(jià)的平均水平。如果特指一線城市，我認(rèn)為平均房價(jià)可以下跌50%以上。個別樓盤和區(qū)域甚至能下跌得更多。之所以下降這么多，是因?yàn)槲覄偛盘岬酱罅康耐稒C(jī)和投資需求推高了實(shí)際而真實(shí)的需求量。所以國家現(xiàn)在打擊投資和投機(jī)性需求，房價(jià)肯定會有大幅度下降。

    某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：

    房價(jià)是正在銷售的住宅的價(jià)格。第一，房價(jià)下跌到讓開發(fā)商虧本，是一種撐不住。但是短期內(nèi)，這種可能性不存在。因?yàn)闆]有任何動力讓房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌。第二，房價(jià)下跌之后，土地、建材建安等原料價(jià)也會出現(xiàn)明顯下降。高成本下，房價(jià)高；低成本下，房價(jià)低。即便房子降到每平方米5000元，則開發(fā)商的成本也會低于5000元的。開發(fā)商作為企業(yè)，終究是要盈利的。如果賠本虧損，誰會做這個生意？所以只要市場還需要商品房，那么開發(fā)商就能供應(yīng)產(chǎn)品，然后通過產(chǎn)品盈利。

    但如果房價(jià)下跌超過25%，可能一部分中小型的開發(fā)商就會出現(xiàn)破產(chǎn)或被兼并重組。他們資金實(shí)力有限，儲備土地有限。在持續(xù)的調(diào)控狀態(tài)下，他們很難從銀行得到貸款，如果房價(jià)下跌了25%，他們的房子貶值后，銀行更不會輕易放貸。他們就只有被市場淘汰。

    而大型的開發(fā)商則很難預(yù)測。即便房價(jià)下跌25%，大型房企可以做保障房維持，也可以做商業(yè)地產(chǎn)維持。只要商品住宅還存在，那么留下的總是一些大型房企。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士：

    我認(rèn)為這個問題并不成立。市場價(jià)降到一萬的時候，開發(fā)商就建造成本低于一萬的房子賣。漲到一萬五的時候，就建造成本低于一萬五的房子賣。房價(jià)是供給方和需求方博弈的結(jié)果，開發(fā)商作為供給方，針對價(jià)格的制定肯定占有最少一半的話語權(quán)。

    而且每個開發(fā)商都不太一樣，所以不能簡單地一概而論。就目前我所了解的一部分房企的原始積累來說，如果明年房價(jià)下跌10%，開發(fā)商可以撐得住。如果下跌20%，也只是一部分企業(yè)會被擠出市場。如果一部分企業(yè)真的在這次下跌中消亡，那也是房地產(chǎn)市場走向健康的一種標(biāo)志。

    毛大慶：

    銀監(jiān)會稱可以承受房價(jià)下降50%，只是一個信號，有可能暗示房地行業(yè)的宏觀調(diào)控不會放松。如果房價(jià)下降50%，肯定對行業(yè)是一種非常大的打擊，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的一個過程，一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)會因?yàn)橘Y金緊張甚至資金流中斷而破產(chǎn)，抗壓力稍強(qiáng)的是一些集團(tuán)型的地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)楣镜谋P子較大，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間可以通過不同的推盤時期調(diào)整現(xiàn)金流，從而有效地保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

    房價(jià)降多少，銀行就扛不住了？

    40%

    某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：

    如果一線城市的房價(jià)平均下跌幅度在20%～25%，銀行是可以承受的。

    盡管近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累了大量的財(cái)富，但是大部分企業(yè)要用盈利和銀行貸款來不斷開拓新的市場。在國家調(diào)控開始后，開發(fā)企業(yè)所積累的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。我們所說的這種風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)主要來自中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些中小企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)，手中只擁有少量儲備土地甚至沒有儲備土地。但是他們卻欠著銀行的開發(fā)貸款。一旦這些小企業(yè)支撐不住，不光是老板跑路還是企業(yè)破產(chǎn)，對銀行的風(fēng)險(xiǎn)都是顯而易見的。

    之前銀監(jiān)會的壓力測試都是理論上的，也是靜態(tài)的。這些測算都過于簡單，銀行怎么算都沒有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_發(fā)商首付40%還要進(jìn)行反擔(dān)保。但是這并不是整個中國銀行業(yè)的真實(shí)面貌。還有很多隱形的房貸在里面。而且，房價(jià)下跌背后，土地的價(jià)格下跌速度更快。這就給地方政府帶來土地出讓金減少的財(cái)務(wù)壓力。如果房價(jià)下跌超過40%，那么銀行肯定支撐不住，中國經(jīng)濟(jì)一定會硬著陸。

    50%

    某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家：

    整個房地產(chǎn)行業(yè)如果平均降價(jià)不超過20%，則房價(jià)還在盈虧平衡點(diǎn)以上。如果下降20%～45%，則房地產(chǎn)業(yè)會有虧損但仍有能力償債。如果降價(jià)幅度超過45%，那么房地產(chǎn)企業(yè)將資不抵債、破產(chǎn)。不是個別企業(yè)，而是整個行業(yè)出現(xiàn)企業(yè)大量倒閉。所以銀行等金融機(jī)構(gòu)和宏觀經(jīng)濟(jì)肯定無法接受50%的降幅。

    盡管如此，我個人認(rèn)為國家不會允許房價(jià)高增長，也不會任由房價(jià)下跌。畢竟，目前房地產(chǎn)依舊是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依舊為中國經(jīng)濟(jì)的高增長帶來貢獻(xiàn)。想改變這一增長模式，還需要很久的時間。

    25%

    中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士：

    中國的銀行在房地產(chǎn)信貸規(guī)模、抗信貸風(fēng)險(xiǎn)能力以及治理結(jié)構(gòu)上有很大差別。按照銀行的壓力測試，說銀行能承受40%或50%的下降幅度是非常理論化的。銀行可能只能堅(jiān)守25%的降幅。