在很多地方房價反彈、國務院督查各地樓市調控效果的背景下，近日，一則“湖北、湖南年內將試點房產稅”的消息，引發各方強烈關注。本報記者17日分別咨詢了房管、地稅等部門，均稱目前并沒有接到相關文件，并不能確定是否開征。不過，一些業內人士已經獲悉，我省房產稅的試點城市是鄂州，武漢進入試點只是時間早晚問題。房產稅開征技術條件是否已經成熟?其降低房價的作用到底有多大?專家和業內人士各抒己見。

    住房信息聯網，評估系統上線——武漢房產稅征收技術條件成熟

    記者了解到，房產稅征收主要依托的技術手段包括房屋信息查詢、批量評估房屋市場價值等。而在樓市調控從緊的背景下，去年以來全國住房信息聯網建設明顯加強，住建部更是在今年6月底完成了40個重點城市個人住房信息系統全國聯網的目標。在稅務部門的推動下，許多城市的存量房評估系統也已經上線，這樣以來技術障礙逐步就解除了。

    今年6月底，武漢市房產信息系統已經與住建部系統進行聯網。武漢市房管部門介紹，從2010年10月起，為了與二套房、限貸、限購等政策進行技術匹配，武漢建立了一套完備的全市房產信息系統。目前，這套系統能查詢到全市所有房產、所有區域的房屋，誰的名下有多少套房子，一查便知。

    此外，無論是從國際經驗還是從房產稅本身的特征看，征收房產稅都需要成熟的房產評估技術。武漢市自去年開始啟動存量房價值電腦評估系統，將原來的房屋價值評估由人工評估改為電腦評估。今年6月份，這套電腦評估系統已經覆蓋了所有城區和遠城區。這套參考了市場掛牌價、周邊新房價以及樓層、朝向、年代等35項調節系數的系統，比人工評估更接近房屋的市場價值，作為征稅依據更具科學性。據介紹，這套系統長遠就是為房產稅開征作技術準備。

    至此，房產稅征收必須的兩大技術手段均已齊備。

    房產稅并非新稅種，將對舊辦法改革——這輪試點將覆蓋個人住房

    其實，房產稅并非新稅種。目前全國各地征收的房產稅，主要征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區的營業性用房。現行規定中，房產稅以房產的計稅余值或租金收入為計稅依據，采用比例稅率?，F行房產稅對個人所有非營業用房產免稅。

    據記者了解，目前全國各地對工商企業征收的房產稅，是以房產原值一次減除10%-30%以后的余值為計稅依據。如武漢目前現行的稅收政策是，經營性用房要繳納房產稅。具體計算公式是：每年房產稅=房產原值×0.75×1.2%，由房產所有人或使用人繳納。

    如果轉向按市場評估值征稅，無疑能夠更為準確地反映房產價值的變化。

    據《中國房地產報》報道稱，國稅總局相關人士透露，湖北省鄂州試點的房產稅的方案中，房產稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，但具體的征收細節以及方案出爐時間并未說明。

    中國地質大學土地資源管理學院教授殷躍建介紹，傳聞的鄂州方案，涉及的是對房產稅體制和管理上的改革，最核心的內容是對房產按市場評估值征稅，并合并房產稅和城鎮土地稅。即把現行稅制下的對房地產按“土地面積”和“房產原值扣除一定比例后的價值”征稅，改為按“市場評估值”征稅。

    四問房產稅

    為何選擇鄂州試點

    據多家媒體報道，湖北省鄂州市房產稅試點已在今年7月開始了試運行。雖無官方消息，但多位業內人士和專家表示，已經獲悉這一消息。

    記者在鄂州地稅局官網上看到，該局下半年的主要工作中，有一項就是“開展房地產業稅收評估工作”。

    其實，早在幾年前，鄂州市已經試點“物業稅空轉”(模擬運行)，當時只是針對商業房產，對普通住宅等非商業房產還沒有計劃進行空轉或者試點。

    湖北省統計局副局長葉青介紹，鄂州試點最核心的是對房產按市場評估值征稅，并合并房產稅和城鎮土地稅。

    為何試點選擇在鄂州?葉青認為，選擇小城市試點更容易操作，有利于在操作過程中修正。

    中國地質大學土地資源管理學院教授殷躍建認為，試點選擇中小城市，在實行過程中對于稅收的稅率、范圍等可以不斷修正，所謂“船小好調頭”;同時，鄂州離武漢很近，樣本[最新消息價格戶型點評]效應類似于武漢的一個城區，更容易體現示范效應。

    房產稅會擴容到存量房嗎

    傳言稱，此次湖北、湖南的試點方案中，房產稅征收范圍不僅是新購入商品房，還擴容到存量房。

    對此，葉青認為，對存量房征稅，顯示出房產稅在持有環節征收的大方向。房產稅征收機制中應該有個免征點，至于是設定一個人均面積的免征點還是對首套房免征，有待研究，但是必須保證剛性需求不會在征收范圍中，以免“誤傷剛需”。

    殷躍建認為，相對于限購、限貸等“運動式調控”手段，房產稅屬于長效調控機制，這是改革的大方向。至于是從第二套房開始征收還是“一刀切”對所有房子都征收，取決于各個城市的實際情況。他認為，在政策制定過程中，每個城市應該考慮到現實的房地產市場情況，又要適度超前，房產稅改革的目標要保證這個稅種實施的公正、公平和公開，因此，需要仔細研究批量評估技術和方法。

    房產稅屬于地方稅，從國際經驗來看，應該賦予地方政府靈活的制定稅負的權限。這樣一來，不同城市可以根據自身情況采用區別的房產稅政策。難就難在既普遍征收又要區別對待，因此需要認真細致研究和準備。還必須滿足幾個前提條件：完善的房地產信息系統做支撐，完善的家庭和個人信息，恰當的評估和征管組織機構，完善的法律環境做保障。

    開征后能否大幅降房價

    葉青認為，從目前上海、重慶征稅的效果看，對房價的調節作用并不明顯，兩地房地產市場降溫，主要是限購等非市場手段作用的結果。

    中南財經政法大學房地產研究所所長張東表示，房產稅的確是比限購更為市場化、常態化的調控手段，房產稅會增加持房成本，對那些炒房的投資客們來說，手里的房子越多，養房成本就越隨著直線上升。開征房產稅可以打擊投機行為，讓房價降下來。

    殷躍建認為，房產稅征收的目的，一是抑制靠房地產投資投機獲得暴利的行為;二是完善厘清房地產開發、轉讓、保有等各個環節的稅費，遠期取代賣地收入成為地方財政的主要來源之一。

    不過，住建部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮早前在武漢表示，不應該對房產稅降房價抱很大希望。

    陳淮說：“有資產就有征稅，房產稅肯定要征，只是時間問題。”目前市場上有一種觀點，即開征房產稅可以壓低房價。陳淮認為此觀點是一種誤解。他稱，房產稅在短期內會抑制部分購買需求、平抑房價，但長遠看正好相反，因為地方政府征了稅，就要修地鐵、搞城市建設、改善居住環境，居住環境的改善會相應提升當地房價，形成一個循環。

    深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧在微博上表示，重慶、上海的試點證明，房產稅對房地產調控的作用不大，希望國家系統考慮房地產流轉環節稅收、地價等因素，避免與民爭利。

    武漢何時進入試點

    殷躍建認為，作為中部特大城市，如果房產稅擴容，武漢征收房產稅是遲早的事情。

    據悉，在去年底我省制定“十二五房地產規劃”時就有今年在漢啟動房產稅試點的想法。

    記者采訪的多位專家認為，早在去年，財政部就提出房產稅擴容的事宜。財政部財科所所長賈康則預測，明年將是房產稅第二批試點擴圍的集中時間點。

    中國指數院華中分院指數總監李國政認為，繼上海、重慶后，北京、深圳、廣州，甚至一些省會城市，試點的幾率都很高。

    也有房地產業內人士認為，上月國務院督查組馬不停蹄地調研各地房地產調控情況，在房價反彈壓力增大的情況下，不排除第二輪房產稅試點會迅速啟動。

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    上海、重慶效果不明顯

    從2011年1月28日開始，上海市就開始對部分個人住房征收房產稅。征收對象為上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，家庭全部住房面積如果人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，征收房產稅。

    同時，重慶市也對存量和增量獨棟商品住宅均征收房產稅，其稅率分為三個等級，比主城新建商品住房建筑面積成交均價越高的，稅率越高。納稅人此前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

    在實施一年之后，有研究機構調查顯示，房產稅對兩地政府的財政收入和當地房價所產生的影響非常有限。

    數據顯示，盡管住房限購令空前嚴厲、成交面積也大幅下滑，2011年上海住宅的平均售價仍同比上漲6.8%。推測可征收的房產稅總額低于3億元，在當地政府2011年的財政收入中，所占比例不到0.1%。

    重慶的房價一直在大城市中保持較穩定的水平，該情況也在2011年得到延續。重慶預計2011年可征收的房產稅稅款總額為1.2億元左右，在當地政府財政收入(2900億元)中也僅占極小的比例。