從發達國家的經驗來看,無論從完善稅制的角度,還是促進房地產價格穩定的角度,開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現實來講,開征房產稅是一項系統工程,還面臨著許多問題需要解決。

    在房產稅的使用上,發達國家基本都遵循"取之于民,用之于民"的原則。歐美等國征收房產稅,明確用于當地社會福利,諸如教育、文化通訊設施、環境衛生保護等民生福利。在加拿大,房產稅是專款專用,專門用于中小學教育。而美國房產稅七成用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境,從而讓學區周圍環境改善。英國所征收的房產稅款一般專項用于地方基礎設施建設和教育事業,在地方經濟中發揮著極其重要的作用。

    近一段時間以來,伴隨著房價飆升,我國政府采取了諸如加息、限購等一波又一波的樓市調控措施,但似乎仍未拉住房價這個"脫韁的野馬"。為了探索新的房價調控措施,2011年伊始,上海、重慶就提出了開征商品房房產稅方案。從目前掌握的資料來看,這兩個城市的試點方案也不盡相同。重慶主要針對高檔商品房和打擊炒房投機,存量和增量均包括在內；上海主要對家庭人均面積超過70平方米部分先預征兩年的房產稅,房產稅只針對新購買房子的人,對存量房不征收。因此,兩地政府開征房產稅的初衷似乎都包含了普通百姓對房價下降的預期。人們期待實施房產稅能夠力挽狂瀾,成為抑制房價過快上漲的靈丹妙藥。但是,房產稅果真能帶來房價下降的預期嗎?我們還是先來看看歐、美、日等發達國家的經驗。

    他山之石:

    國外征收房產稅的經驗

    在已有的征收房產稅國家,房產稅主要采取從價稅(市場價值),并且可以進行申訴。在美國,房產稅在評估中力求反映市場價值,各州和縣的房產稅率不盡相同,大抵都在1%上下。美國的房產稅每年都會進行評估,以力求充分反映房產在市場中的應有價值。在日本,對土地、房屋的課稅依據是市場價值計征的,稱之為"適當的時價"。日本一般每三年進行一次基礎評估,估價的當年稱為基準年度,該年度的價格稱為基準年度價值。另外,在房產價值確定存在爭議時,德國、美國和加拿大都規定了房主可以申訴的程序。為此,這些國家的各地區都設有相應的房產評估機構,來處理相應的申訴。

    各國都規定了相應的房產稅減免措施。英國的房產稅有一定的免稅范圍,如對只由學生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產完全免稅。市政稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內,如果只有一名成年人,市政稅可減收25%等等。在日本,估價低于30萬日元的土地和估價低于20萬日元的建筑,免征物業稅；政府、皇室、墓地、學校等特殊用途的建筑也免征物業稅。加拿大政府規定,對65歲以上的老人,政府將減免房產稅；如果是下崗失業人員,憑上一年的報稅憑證,政府將減免房產稅。

    房產稅在很多國家都能在一定程度上避免房產投機所導致的價格快速上漲。在德國,房產稅在抑制房價上漲方面起到積極的作用,使德國在最近十五年房價沒有明顯的上漲。在美國,房產稅是一個平衡器,如果房價上漲,房主的稅收就要增加。所以,盡管大家都希望房價上漲,但是一定比例的房產稅套住了房價的惡性攀升,所以美國的房價不可能像中國一樣連續暴漲。然而,房產稅并非萬能良藥,不能指望其對房地產價格起到直接的抑制作用,否則就不會有20世紀80年代興起的日本房地產泡沫,也就不會有美國2007年以來的房貸危機演變成的一場金融海嘯。

    洋為中用:

    中國房產稅制尚需探索的問題

    從發達國家的經驗來看,無論從完善稅制的角度,還是促進房地產價格穩定的角度,開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現實來講,開征房產稅是一項系統工程,還面臨著許多問題需要解決。

    首先是征收范圍的問題。在重慶的房產稅方案中,最大的問題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對新增房地產,這就意味著存量不咎,以往擁有數套房產的人將成為最大的受益者。而對新的購房人(他們可能正好是房屋的真正需求者)而言,加重了負擔,會造成明顯的社會不公。

    其次是稅率如何確定。假設房產稅率很低,房地產價格上漲率高于該比率,則該稅率對抑制房地產投機并無實質意義,房價還會繼續上漲。如果稅率過高,又會不利于房地產行業穩定發展,而中國的經濟增長在很大程度上依賴房地產業的發展。

    三是房產價值評估問題。房產價值具有很強的不確定性,和區位、房型、小區環境、周邊環境、物業等等因素有關,如何動態地評估房屋價值將是一項浩大的工程。如果仔細評估,面對數以萬計的不同房屋,準確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說,如果只是大體分區確立房產基礎價格,容易因為不公平而招致反對。另外,當房價評估不合理時,還要建立起相應的申訴程序。

    抑制房價:

    中國房產稅征收之路徑選擇

    結合國外的經驗,從我國實際情況出發,筆者建議我國房產稅的征收應該注意以下幾點:

    第一,人均面積作為征稅的衡量標準。按人均居住面積為標準,超過了平均居住面積,就得繳納房產稅。人均房屋使用面積越大,稅率越高,可實行累進稅率制度。另外,要規定相應的減免制度。第二,房產稅應該有合理的用途,取之于民,用之于民。因此,所征收的房產稅應該用于當地教育條件的改善、社區設施的改進或道路、橋梁的改造等等。這樣有利于房產稅的征收,防止逃避稅收的現象,同時,也能通過稅收來抑制房價的快速上漲。第三,對于長期空置的房子,明顯具有投機性色彩,故而可以提高房產稅的稅率。這樣,能有效避免房產投機。第四,將該稅種劃歸為地方稅種。一方面比較符合歷史習慣和國際慣例,另一方面,有利于調動地方政府的積極性,可以激發地方政府配合中央政府進行房價控制,有利于房價的穩定。

    長期以來,我國房地產的稅收大部分集中于開發和交易環節,保有環節的稅收較少,這是推動我國房價高漲的主要因素。因此,在保有環節上開征房產稅,從一定程度上可以將房價這只"猛虎"控制在"籠中"。

    房產稅的開征,對于不斷上漲的房價,無論是一記重拳,還是浮云,我們還不得而知。盡管未必能達到預期的效果,但是,還是帶給了我們希望。