大龍地產：被沒收的“地王”

    同樣是在北京，曾經名噪一時的“雙料地王”大龍地產(600159.SH)也同樣遭遇了被沒收“地王”的處罰。

    2009年11月20日，北京順義區后沙峪鎮地塊以55.5億元拍出，成為當時北京樓面地價、總價雙料地王。購得該地塊的大龍地產董事會秘書馬志方在拍賣現場向眾媒體宣布，大龍地產為北京市順義區直屬房企，60%的業務集中在順義區，并于2005年實現上市，大股東為北京順義大龍城鄉建設開發總公司，實力雄厚，資產過百億。

    盡管有國有企業背景的母公司撐腰，大龍地產2009年三季度財報卻顯示總資產約為29.4億元，經營活動產生的現金流量為6億多元。而在50.5億元土地出讓金中，開發建設補償費為13億元，其余為土地收益金。按照合同約定，大龍地產需在三日內繳納余款37.5億元。

    大龍地產終究沒有在規定時間內籌集到完備的資金。

    最近，一位大龍內部人士對媒體揭秘說：當時拿地，“一方面是順應順義區政府的意思，希望地塊能落到順義區所屬的企業開發；另一方面，沒想到提高了土地出讓預付款，導致公司在規定時間拿不出錢。”該人士說，雖然公司在拍下地塊之后通過各種渠道積極籌措資金，但最終因時間太短而無法到位。

    2010年1月22日，北京市國土局發布《關于加強北京市閑置土地清理處置問題的公告》，對欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同的用地單位，暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格，大龍開發位列名單之首。不但“地王”被收回，2億元的資金亦是打了水漂。

    交易日當天，大龍地產的股票價格在該利空打擊下連續下挫，公開交易信息顯示機構紛紛出逃。從2010年1月21日的最高價每股22.6元一路狂跌，截至2010年12月30日的收盤價僅為5.12元。

    來自市場的眾多分析認為，盡管作為北京順義區域性龍頭地產開發公司背靠資產雄厚的國有企業，但是在面對北京動輒十幾億或幾十億一塊的土地拍賣結果面前，總資產30億元的大龍地產已面臨難以拍得土地。

    此次順義拍地的最終失利，將使公司中短期內再次使用較高資金杠桿獲得土地的概率大大減小。賬面資金還剩2.55億元，這將迫使公司中短期內在項目拓展上可能被迫轉向其他土地價格較便宜地區。

    2010年12月22日晚間，大龍地產發布公告稱，公司董事長趙川因工作原因辭去公司董事、董事長及公司其他一切職務。

    盡管沒有被這塊價格高昂的土地所拖垮，但是大龍地產從“地王”到褪去光環僅用了兩個月時間，并最終以股價暴跌、高管換人收場。

    富力地產：資金鏈緊繃

    同樣是“地王”，香港聯交所上市的富力地產面對2009年“北京廣渠路10號地塊”的10.22億元則并未引起太多波瀾。

    早在2002年3月，富力地產就曾以32億元競投奪得北京廣渠門外東五廠面積為48萬平方米的土地，從此開始了在北京的發展。先后開發了富力城、富力又一城、富力丹麥小鎮、富力灣、富力愛丁堡、富力信然庭等住宅和富力萬麗酒店、富力廣場、富力雙子座、富力中心、富力摩根中心等商業寫字樓項目。

    2009年，富力地產協議銷售總額上升51%達242億元；可銷售面積則增加了46%達233萬平方米。來自其2009年年報現金流量表顯示，“強勁的合約銷售帶來人民幣217億元的預售所得款項，而支付土地出讓金款額并不龐大，造成數目龐大的正數經營現金流入。”

    “本集團現金為人民幣78.9億元，借款總額為人民幣243.9億元，包括于2009年10月發行的境內債券人民幣55億元。凈負債與權益比率由上一年度的123.2%改善為97.6%，主要乃因年內銷售強勁令現金流入所致。本集團從多間聯系銀行獲得信貸融資額度約人民幣240億元(2008年：人民幣130億元)尚未動用。”

    然而，看似寬松的資金環境卻并未讓已成高樓的“地王”順利脫離觀察家視線。2010年7月22日，已化身為“富力十號”高端社區“地王”取得了預售許可證。但是時隔多日后，媒體卻爆出該項目的“銷售迷局”：或已被團購或尚未開盤，而中介機構已經將該項目的二手房放在外網上叫賣。

    有媒體援引匿名人士的話報道稱，類似行為有可能意在快速回流資金以彌補緊張的資金鏈。

    近年來，富力地產強勢進軍商業地產，將其大部分資金押寶在商業持有上，緩慢的資金回籠，難以填平日趨增長的資金需求“黑洞”，資金鏈日趨緊繃在所難免。資本密集型的房地產開發，本來負債率都在其他行業之上，全行業平均負債率維持在70%左右，但據瑞銀發布的報告，富力地產在2010年的負債率一度卻達到了120%。

    “央企”開發商：有援無憂

    作為民企的富力地產面對肇始于2010年的“史上最嚴厲的調控”，或許在融資渠道方面將更加緊迫。相對而言，有央企背景的房地產公司可能會更好過一些。因為他們的錢可能受益于金融危機以來的“天量信貸”。

    中國電子集團旗下的中國電子產業開發公司子公司成都中澤置業，自從成為地王，便悄然隱藏，再未給公眾留下影像。

    根據工商注冊資料，成都中澤置業有限公司注冊資金為1000萬元人民幣，其法人代表(負責人)為黃明巖。黃是中國電子產業開發公司的總經理。中國電子產業開發公司是中國電子信息產業集團有限公司的全資子公司，公開信息顯示，該子公司于2003年被批準從事房地產開發經營。而在2010年中央要求退出房地產業務的78家央企名單中，中國電子信息產業集團有限公司赫然在目。

    如今，那塊價值19.6億元的地塊已經開工，其開發商為成都中澤置業的項目公司北京中澤林翠置業有限公司，成立時間為2009年8月13日，法人代表依舊為黃明巖，注冊資金2000萬元。據媒體報道稱，該公司人員擔心如果項目再不開工，便有可能被收回。

    盡管隸屬于央企而難以識別其資金鏈狀況，但是中國電子產業開發公司已經按照中央要求逐步退出房地產業務。

    《中國經濟周刊》從上海聯合產權交易所獲取的信息顯示，2011年1月14日，中國電子產業開發公司掛牌轉讓煙臺科信房地產開發有限公司86.4%股權，價格為9537.57萬元。

    煙臺科信房地產開發有限公司2010年8月31日報表顯示，營業收入為892.2844萬元，營業利潤為-127.930477萬元，凈利潤-238.365722萬元。總資產為39204.047575萬元，負債總計為34150.756487萬元。

    同樣作為央企背景的中化方興(0817.HK)則進度更快。該公司在“地王”身上所種的“金茂府”項目即將結果。

    來自方興地產拿地后的2009年財報顯示，2009年其收入為63.21億港元，毛利潤為32.99億港元，兩項數值較2008年都有較大增長。

    2010年8月20日，方興地產又發布了2010年半年報，顯示該年上半年，總收入達41.03億港元，同比增長61%。公司旗下三大業務板塊——物業開發、物業租賃及酒店經營均衡發展，分別占總收入之58%、10%及25%。

    中化方興地產主席羅東江亦曾公開表示，廣渠路15號項目將于2011年預售，并于2012年入賬。目前，金茂府尚未公布定價。

    另一家央企背景企業、遠洋地產旗下北京遠豪置業有限公司所持有的大望京地塊在經歷去年退地傳聞后，如今亦無動作。但據稱該項目將作為2011年北京入市主要高端項目之一的角色被推入公眾視線。

    注冊資金6000萬的北京遠豪置業有限公司法人代表為趙新強，根據目前最近一次的公開消息，趙為遠洋新干線總經理，此前身份為遠洋地產質量部總經理。

    遠豪置業背后遠洋地產的資金實力決定了該地塊的命運。在將此地收入囊中之后的2010年7月份，遠洋地產發行9億美元的可轉債，并表示“這些資金要用于以后的土地擴張”。

    根據遠洋地產網站所公布的財報顯示，2010年上半年協議銷售額為83.03億元人民幣，毛利潤為12.06億元人民幣，手頭現金為143.59億元人民幣，土地儲備為1441.8萬平方米。

    其2010年上半年經營活動所用現金凈額為113.71億元人民幣，投資活動所用現金凈額為9.08197億元人民幣，融資活動現金凈額為82.7509億元。現金及現金等價物為40.04314億元人民幣。上述金額較2009年同期都出現明顯增長。

    2011年1月17日，遠洋地產完成新年以來第一次競拍土地。遠洋地產旗下青島遠豪置業有限公司經過12輪現場競價，最終以樓面單價6500元/平方米，總地價6.98億元，競得青島浮山新區F地塊。

    而曾經拿下北京大興亦莊地塊的央企中信，在2010年末更是拿下北京CBD最后一幅黃金地塊：價值63億的中服地塊Z15號。僅僅時隔6日的12月27日，集團子公司中信地產再度斥資22.68億將北京亦莊地塊X1-3地塊收入囊中。一個星期之內，中信地產斥資逾85億元重兵布陣京城，筑底京城之心躍然紙上。

    根據中信集團的財務報告顯示，2009年集團營業收入共計2090.65億元人民幣，其中房地產以及基礎設施業收入為144.26億元，貢獻利潤36.09億元。

    與中信集團實力有一拼的中國兵器裝備集團公司旗下也有一塊“地王”。這便是價值17.6億元的北京海淀區東升鄉居住、商業項目用地，競拍得手者是北京世博宏業房地產開發有限公司。

    2010年3月15日，世博宏業剛剛當上地王，便有人對其“指手畫腳”。有媒體報道援引知情人的話說：“世博宏業有以往開發運營的收益，不會直接或間接使用集團從4萬億投資中得到的份額。”據該人士透露，世博宏業公司有以往開發運營的收益，也有來自銀行的貸款、授信等，現有資金完全滿足下一階段開發需要，“不需要從國家的4萬億投資中拿錢。”

    不過，流傳到網上的一份股權出讓招標信息則顯示出：該公司的財務狀況似乎并不理想。據該信息，世博宏業在2008年便虧損1057萬元，所有者權益僅剩3517萬元。截至2009年年初，世博宏業的總負債為9771萬元，而其中8500萬元是向南方工業資產管理有限責任公司所借，而后者正是中國兵器裝備集團的成員單位之一。由此可見，母公司在房地產業務方面給予世博宏業的扶持力度。

    目前該地塊已超過約定開工時間逾兩個半月，卻尚無動工跡象。

    與中國兵器裝備集團同為央企的保利集團旗下保利地產，在連拿廣州白云新城價值24億元的AB2907008-1和價值11億元的AB2907008-2兩塊“地王”之后，也并未見到有后續動作。

    2011年1月11日，保利地產公布了2010年全年的銷售業績，共計662億元。來自保利地產公布的2010年第三季度報告顯示，其經營活動產生的現金流量凈額達-261億元。

    此前，《中國經濟周刊》亦曾報道目前保利地產的土地儲備量占全國首位，達到3369萬平方米。

    鑒于針對上述各公司公開置評的不便，一位要求匿名的內地境外上市房地產企業的高級財務經理向《中國經濟周刊》說：“國企特別是央企擁有大量的信貸資金無處安置，于是便四處拿地，或囤積或建設高端物業。即便虧損，央企也并不在意，因為這并不是自己的錢。”

    他表示，從多家作為房地產業務平臺的子公司虧損情況中便能顯而易見，單憑幾塊高價土地難以拖垮有央企背景的子公司，因為“靠山”總是會向他們伸出援助之手。

    緊縮的考驗

    不過，一些既非央企背景也非上市企業的“地王”在已到來的2011年或將面臨更嚴峻的資金考驗。因為他們不僅要負擔沉重的土地出讓款項，還要忍受不斷收緊的貨幣政策。

    2011年2月8日晚間，中國人民銀行宣布，自9日起上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。這是央行今年以來首次上調利率，也是2010年以來第三次上調利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調利率。

    易居中國房地產研究院綜合研究部楊紅旭部長向《中國經濟周刊》置評說：“存貸款利率的提高不僅從購房者方面控制了需求成本，也再次提高了開發商的貸款成本。”楊紅旭認為，當前開發商的問題不僅僅是貸款價格的提高，更嚴重的問題在于銀行早已收緊了對房企的授信額度。

    中國指數研究院預測認為，當前的貨幣政策環境和2002年、2006年較為類似，考慮到2010年全年新增貸款將達到8萬億元，而此前幾次制定該指標計劃時一般會低于上年實際值。預計2011年新增貸款計劃將為7萬億元。

    此外，一度受到政策打壓的房地產信托資金進來據稱將重新啟動。但消息稱，更多的信托基金考慮到房地產調控仍在持續，為規避風險，紛紛提高了房地產信托業務的門檻。記者獲悉，主要信托公司今年在做房地產信托時，將以大中型房企尤其是國企為主，同時拒絕接盤收益低于3000萬元的項目。

    中國房地產業協會的高層人士和一位股份制上市銀行對公業務經理都向《中國經濟周刊》證實：目前銀行對房企的開發信貸越來越緊張嚴格，而其他融資渠道也跟隨受到不同程度的封堵。

    “從目前情況看，手中持有高價地塊，既無背景又無特殊融資渠道的房地產公司可能會在今年面臨生存危機。”來自上市公司的財務負責人如此歸類已經或即將成為“地王”的企業未來命運，“要么接受土地被收回的現實，要么被昂貴的地塊拖死。”

    相關內容詳見本刊2010年第42期《誰在囤地》及2011年第4期《中國地王圖》。

    資金流斷裂：“地王”致命傷

    無論是順馳地產還是北京祈連房地產開發有限公司、大龍地產，三個不同量級的地王或被吞噬殆盡，或淡出公眾視線，或股價受挫。盡管有不同的癥狀，但是他們卻同屬一類病癥：被趕下“地王”寶座。

    這僅僅是北京的情況。在2009年的廣州，面對公眾的質疑和壓力，國土局等部門對已有兩年“曬太陽”歷史的地王動用重刑。從那一年的9月開始，廣州先后收回了白云云祥路“地王”、科學城“地王”等地塊，并沒收了部分土地出讓金。而這其中也包括保利、富力等大型開發商于2007年所購地塊。

    還有南京在2007年12月6日以24.1億元高價成交的江寧“地王”。該幅土地被收回，連帶其超過2億元的土地保證金亦打了水漂。

    眾多的實體病例都將地王最后的命門指向清楚：現金流病變。

    1月23日，多位大型房地產商的財務經理對《中國經濟周刊》一致表示，作為資金密集型企業的房地產開發公司，與生死相關的最重要因素之一便是資金鏈的健康。而得以稱“王”的房企對充足的資金更是如饑似渴。

    “資金鏈斷裂則生死攸關，資金鏈緊張則難以支撐企業擴張。”在香港上市的一家房地產企業財務經理說，目前國內房地產企業的主要資金來源依舊是銀行信貸。“房地產信托未成熟，私人借貸和私募資金成本太高。外資渠道只適合少數大型知名企業和上市企業。相較來說只有銀行信貸的成本較低，而且支撐力度較大。這就是為什么金融危機以來房地產企業能夠有錢拿高價地，賣高價盤。”

    面對當前央行加息0.25個百分點以及不斷緊縮的信貸等融資渠道，經濟學家馬光遠認為，當前大約135家上市房企負現金流大約1000億元左右，由于小型開發商資金鏈原本就較為緊張，加上當前宏觀政策調整，對他們來講，倒閉可能性是非常大的。

    現金流的崩潰總是有些起因。順馳地產是因為瘋狂拿地的擴張。而“地王”大龍地產則像是拿地撞在槍口上。

    在大龍地產“出事”之前的6月25日，北京祈連房地產開發有限公司以17.4億元競得北京市通州區九棵樹大街居住項目。北京祈連，實際為華美地產注冊的空殼。而華美地產則是一個同樣并不出名的主營房地產銷售企業。

    華美地產自2009年5月至7月在北京近郊的大興、通州大舉出手，以不同命名的馬甲公司購置土地。隨后便被市場懷疑其資金鏈嚴重吃緊。媒體援引其內部人士的話報道說：“現在房地產調控的風聲這樣緊，開發商被說成洪水猛獸，誰也不愿意出頭。以項目公司的名稱拿地，是很多企業慣用的方式。” “去年公司提出的發展目標是壟斷通州市場，但今年沒有再這么說了。”

    果真不久，九棵樹地塊便被北京國土局收回，并沒收保證金。

    與這個銷聲匿跡的“通州地王”一樣，北京大龍地產同樣由于未能在限制期內繳納規定土地出讓金而被收回土地。

    然而坐過“地王”位子的人，總是要忍受四周的“說三道四”。大龍地產拿地之后，四下的傳言便不脛而走。有說大龍地產是當地政府授意，但是事后生變；有說政商謀局抬高地價卻不幸“自中圈套”……不過這些傳聞最后都未得到證實。

    然而，大龍地產當“地王”撞在政策槍口上的事實卻不得不承認。大龍地產拿下順義后沙峪地塊月余之后，財政部、國土資源部等五部門聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排。

    突然下發的政策迫使大龍地產須先有50.5億元過賬，這使得其在資金方面瞬間捉襟見肘。

    2009年12月23日，國土資源部下發《關于掛牌督辦處置房地產開發閑置土地的通知》。通知要求，對土地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。

    一位中國房地產業協會的高層領導對《中國經濟周刊》說，這兩年產生的地王被一兩塊高價土地拖累致死并不太可能。他認為，近年來的地王并沒有中小型企業或民企。“如果政策能夠更加傾向于貨幣化手段，那么有可能致使一些已高價拿地的企業因資金鏈緊張而出現生存危機。”

    而目前的政策盡管嚴厲卻無法奈何兩年來的高額信貸。“政策對地王的生死控制也十分重要。一般政策更傾向慢性作用，不像資金鏈那么快速致命。”

    但針對目前現狀，這位人士認為：“因為這兩年信貸太多了，房地產企業基本不缺錢。而且很多地王有央企背景，背靠這些大型集團則更難像曾經的順馳那樣因資金鏈斷裂而被收購。”