北京重定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)用意深遠(yuǎn)

    北京再出樓市調(diào)控"新政"

    根據(jù)北京市住建委、地稅局日前聯(lián)合制定的《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，以及北京市財(cái)政局、地稅局、住建委聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。

    這個(gè)新政究竟會(huì)對(duì)北京樓市產(chǎn)生什么影響？

    政府通過減稅，最大程度地支持普通居民家庭自住型購房需求，是此次新政的一個(gè)著力點(diǎn)和亮點(diǎn)。在解決中低收入家庭住房問題上，各地通常采取的辦法是加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的力度。這一方法固然能對(duì)平抑房價(jià)、緩解"夾心層"住房難題產(chǎn)生積極作用，但解決之道顯然不能、也不應(yīng)僅僅局限于此。此次北京另辟蹊徑，通過"重定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)"，提高豪宅門檻，讓更多"被豪宅"的房子符合"普通住宅"標(biāo)準(zhǔn)，享受契稅優(yōu)惠--在新標(biāo)準(zhǔn)下，不同區(qū)域內(nèi)，購售雙方契稅和營業(yè)稅的減免幅度最高能達(dá)到7萬余元至12萬余元不等；也讓鐘情于購買普通住宅的中低收入家庭，在購房中能享受到稅收優(yōu)惠，減輕了置業(yè)壓力。毫無疑問，此次出臺(tái)的新政，對(duì)那些以"舊"換"新"、改善居住條件的人群，或者謀求一步到位的剛需購房者是一個(gè)利好。北京市的這一"落實(shí)差別化稅收政策，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)"的樓市調(diào)控思路，無疑會(huì)對(duì)其他地方政府的樓市調(diào)控，產(chǎn)生示范作用和標(biāo)桿效應(yīng)，也必將會(huì)成為樓市調(diào)控的新動(dòng)向。

    新政還會(huì)刺激單價(jià)不高的"普通住宅"二手房交易，并分流一部分剛需人群對(duì)一手房的需求，抑制一手房價(jià)格上漲。一方面，新政在價(jià)格方面，不再按成交總價(jià)，而是按成交單價(jià)認(rèn)定；不同區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)由全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定；調(diào)整系數(shù)除了考慮環(huán)線因素，還考慮了南城、北城的區(qū)分。這種根據(jù)北京樓市現(xiàn)實(shí)進(jìn)行的調(diào)整和細(xì)分，既會(huì)給北京二手房市場(chǎng)提供更多符合剛需人群購買需求的"普通住房"，也會(huì)通過房源的增加，刺激剛需。另一方面，新政將普通住宅定義為必須同時(shí)滿足住宅小區(qū)容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于新確定的區(qū)域普通住房平均價(jià)格1.2倍以下的住房，并表示符合條件的"普通住房"，購售雙方都可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠。由于剛需人群屬于稅費(fèi)敏感型人群，稅費(fèi)變化不僅會(huì)影響到二手房交易，也會(huì)影響對(duì)一手房的需求。因此，此次由于豪宅標(biāo)準(zhǔn)提高而帶來的稅費(fèi)優(yōu)惠，不僅會(huì)刺激存量房交易，也會(huì)倒逼開發(fā)商的新盤定價(jià)。那些主要面向剛需人群銷售的新樓盤，其成交單價(jià)必然要考慮是否能讓購房人享受到稅收優(yōu)惠。畢竟，中低收入人群仍是目前北京樓市中不受"限購"限制的購房主體。

    新政也為未來北京開征房產(chǎn)稅做了鋪墊。減少稅負(fù)，保護(hù)自住需求，打擊投機(jī)炒作，固然是此次新政的意圖所在，但"為未來房產(chǎn)稅開征做鋪墊"，或許是新政意圖中另一個(gè)容易被人忽視的方面。從已經(jīng)開征房產(chǎn)稅的重慶、上海來看，重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅在主城9區(qū)范圍內(nèi)征收，納入征收對(duì)象的住房包括：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購的高檔住房；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含)以上的普通住房。上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。可見，在房產(chǎn)稅開征對(duì)象中，除了新購住房外，豪宅是最可能被征稅的對(duì)象。此次北京調(diào)高豪宅標(biāo)準(zhǔn)后，普通住宅占比將達(dá)到80%以上，這無疑為未來向豪宅開征房產(chǎn)稅創(chuàng)造了條件，也為房產(chǎn)稅的開征減輕了社會(huì)阻力，為北京樓市的下一步調(diào)控預(yù)留了政策空間。