開發商賣出一部分房子回籠一定資金，就去拿下一塊地，新樓盤銷售回籠一定資金后，再去交一部分土地款……從11月1日起，隨著《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》的正式施行，這樣的“滾動開發”模式將不再有用武之地。事實上，在該《暫行辦法》下發之前，我市從2009年1月起就已按照自行制定的《商品房預售資金監管協議》（示范文本）的辦法進行商品房預售資金監管。《暫行辦法》實施后，我市對預售資金的監管將進一步完善。

    無資金監管不得銷售

    《暫行辦法》由省住房和城鄉建設廳、人行杭州中心支行和銀監會浙江監管局聯合下發，規定開發商收存商品房預售款將全部納入資金監管賬戶，未簽訂商品房預售資金監管協議書的項目，不能領取商品房預售許可證，預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據項目節點完工證明，分批次向開發商支付資金。

    在商品房預售過程中，購房者從買房到房屋最終交付之間有一個“時間差”。一旦出現預售款使用不規范，就容易導致逾期交房、延期辦證、質量缺陷等一系列問題，嚴重的甚至還會出現“爛尾樓”等。因此，加強對預售資金的監管，可以更好地為房地產市場健康發展保駕護航。

    據了解，《暫行辦法》中規定的商品房預售資金是指房地產開發商將其開發建設中的商品房建設項目在竣工驗收備案前預先出售給購房人，由購房人按合同約定支付的預購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。業內人士認為，加強對商品房預售資金的監管，可以防患于未然，確保預售資金用于相關工程建設，將期房交易可能出現的風險降到最低，保障消費者合法權益。

    “以小博大”將成過去時

    對于商品房預售所得的款項，《暫行辦法》要求其必須用于有關的工程建設，其中監管項目工程預算清冊總額不低于130%的預售資金按預售資金監管協議方式監督。這部分資金中，只有20%可以用于監管項目相應的前期工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、稅費、同步歸還本項目房地產開發貸款及其他費用。監管銀行對于申請支取預售資金的開發企業，只要符合條件的，自申請之日起兩個工作日內付款。

    一般來說，除自有資金外，開發商的兩大主力資金來源就是預售款和開發貸款。房產新政后，貸款方面受到銀行的嚴格控制。而預售款則在房子預售時就基本上一次性打入開發商賬戶，提取時間和提取方式之前均由開發商支配。實行預售資金監管后，開發商使用這筆錢就完全受限制了。

    業內人士表示，預售資金監管牢牢地卡住了資金這一房地產開發的命脈，一些以項目滾動開發模式擴張的開發商將失去對資金的自由調配能力，這些企業的資金鏈將面臨較大考驗。

    違反監管制度將受嚴懲

    《暫行辦法》規定，房地產開發企業提供虛假材料申請開立資金賬戶、騙取工程建設資金、擅自截留挪用購房人預購房款或者不將購房人預購房款存入資金賬戶的，房地產行政主管部門應當立即停止該監管項目的銷售，并責令其限期改正。同時，將其行為記入企業的誠信檔案和人民銀行的企業征信系統。

    監管項目的工程監理單位提供虛假的監管項目分部分項工程施工完成證明，造成房地產開發企業因超前超額支取商品房預售資金而影響工程按期竣工的，應當承擔相應的法律責任，并將其行為記入企業的誠信檔案。

    監管銀行未按要求受理、審核房地產開發企業使用商品房預售資金的申請資料，超前超額支付商品房預售資金，導致工程無法竣工的，除承擔相應責任外，三年內不得在當地市、縣（市）行政區域內承擔商品房預售資金的監管。

    另據了解，《暫行辦法》規定，今后如果因為沒有納入監管或沒有監管好而出現問題，將追究有關部門和責任人的責任；如果哪家房產企業出現了違規使用預售資金、違規出具證明的行為，管理部門將按規定予以處理。 文/ 戴偉文 圖/方群青